作者：余飞

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允许降价成为主流

在苏州常熟、相城的个别项目成功打开跌停板，闯关成功之后，南京也传来了打开跌停板的消息。

近日，有南京市民在留言板上留言吐槽房价下跌，希望南京“限跌”：

南京市房地产交易登记中心商品房销售管理中心的表态是，“对房企降价没有规定。在核验购房合同的时候，系统会将成交合同和备案价进行比对。不高于该价格，合同都是能通过的。”

此外，即便是今年因为楼盘降价过多而暂停楼盘网签的惠州、武汉、厦门、成都、嘉兴等地，也并没有限制新房打折，只是限制了打折力度而已。

况且，这些城市也没有能够成功阻挡住房价下跌。不仅这些城市，包括北上广深在内的所有城市，降价都是主流。

纬房研究院披露的最新数据显示，一二三四线城市，几乎全线下跌。

一线城市中：

北京11月后半月房价下跌来了0.63%，过去三个月累计下跌了2.79%。过去一年累计下跌了3.13%。

上海11月后半月下跌了0.99%，近三个月累计下跌了4.94%。过去一年累计下跌了9.5%。

广州11月后半月下跌了0.67%，近三个月累计下跌了3.41%。过去一年累计下跌了5.13%。

深圳11月后半月下跌了0.39%，近三个月累计下跌了1.53%。过去一年累计下跌了2.29%。

同时四大一线城市，各区房价无一不在下跌。

二线同样无一不在下跌。从一年跌幅来看，南通、东莞、宁波、南京跌幅最大，都在10%以上。

三线城市中，过去三个月累计跌幅最大的是廊坊。

这个北京的睡城，早在2017年收紧调控的时候，价格就近乎腰斩，直到如今跌势仍没有止住，哪怕去年全面放开了限购。

四线城市中，过去三个月跌幅最大的是淮安。

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根本挡不住

去年以来，数十个城市发布了限跌令，还有很多城市，虽然没有发布限跌的命令，但在备案网签时有明确限制，跌多了就不给网签。

为何限跌令仍没有成功阻止房价下跌？因为根本挡不住。

阻止房价下跌，在如今的环境中，最难受的不是等待上车的刚需客，而是房企。

房企现在面临着来自四面八方的压力，稍有不慎就有可能暴雷。粗略梳理来看，当下的房企，至少面临着四方面压力：

第一，融资压力。

尽管去年以来，政策上不断给房企吹暖风，比如去年的“三支箭”。

第一支箭：信贷支持。去年11月23日，国有六大行与多家房地产企业签署战略合作协议，为其提供意向性综合授信额度超过1.2万亿元，涵盖房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等多元化融资服务。

第二支箭，债券融资支持。去年11月末，官方放松了房企的债券融资通道。

第三支箭，股权融资支持。去年11月末，证监会发布文件，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

进入今年，官方仍在不断释放暖意，要求一视同仁对待房企融资。

但是，从数据来看，并没有改善。

开发融资持续下滑。

债券融资也在下滑。

克而瑞数据显示，今年前11个月80家典型房企的累计融资总量为5432.88亿元，同比减少34.24%。前11月融资总量不足去年全年的七成。

第二，债务压力大。

当初有多疯狂，现在就有多彷徨。

房企在上一轮牛市期间，疯狂举债扩张发展，如今欠下的一屁股债，压得很多房企喘不过气来。恒大已经没有挺住，融创、碧桂园都在艰难度日，万科的日子也不好过。

中指院数据显示，今年全年房企偿债规模，也即到期信用债和海外债合计9579.6亿元。

在这种背景下 ，有很多房企展期没有成功，只能背负债务违约和信用下调的局面。

还有很多房企，在加速处置自己的资产。最近的华侨城、大悦城都在加速处置资产回血。

第三，行情调整压力。

2022年，全国房地产销售规模出现历史最大调整，由“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

来源：国家统计局

今年，在全年的低基数之下，仍在下跌。

国家统计局披露的数据显示，前10个月，商品房销量降至9.26亿平米，销售额降至9.72万亿。

市场预测今年全年跌至“双12”，也即销量跌至12亿平米左右，销售额跌至12万亿元左右。

第四，保交楼压力。

去年年中的楼市风波之后，保交楼就成为了房地产的头等大事，几乎在每一场提及房地产的重量级会议上，都会强调保交楼。

过去的顺周期中，保交楼压力并不大，毕竟房企的现金流充足，融资充足，钱一直在各个环节中快速流转。

然而当下的环境下，市场不景气，融资受困，过去的债务要偿还，对于房企来说，保交楼压力巨大。

但是又不得不完成，完不成一旦出现问题，会让自己的声名扫地，房子更难卖，会产生一系列连锁反应。

所以，今年很多房企拆东墙不起西墙，也在努力完成保交楼重任。

亿翰智库发布的TOP50房企前9个月（截至9月28日）已经累计交付超293万套。其中，碧桂园、融创中国、保利发展、绿地集团和万科地产的交付房屋均超13万套，排在行业前5位；交付榜前10位中有6家为民营企业，其中碧桂园交付达40.1万套、融创交付18.5万套，排在前行业两位。

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除了以价换量没有更好办法

总结上面的四大压力，一句话概括就是，当下的房企正遭遇着融资困局、债务偿还压力、保交楼压力和卖房压力。

在这种背景下，房企根本没钱、没心情、没逾期去拿地。

所以我们看到，今年前10个月全国卖地收入已经跌至34992亿元。

制图：城市财经；数据：财政部

如何缓解，唯有降价，以价换量才能缓解压力。

房子卖不出去，开发商怎么避免暴雷，怎么去完成保交楼任务，怎么有钱去拿地？

房子卖不出去，房企会加速暴雷，最终心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率。

如此，后续可能需要地方城市花费更多的精力、更多的资金来处理烂尾楼问题。

所以，在这种背景下，即便很多城市阻挡房企大力度打折，房企也会想方设法变着法儿降价卖房。

从目前的市场来看，基本没有不降价的新盘。品牌房企中的保利、万科、中海、华润、招商、绿城、龙湖、金地都在推打折盘，都在降价去库存。

四季度，长沙、深圳、重庆、合肥、泉州推出的一些楼盘均低于备案价。最近深圳某楼盘还传出了0.5成首付，开发商赠送25%的首付活动。

因打折过多而两度暂停楼盘网签的武汉，还是挡不住房企打折促销。

好在，已经有像苏州、南京这样活明白的城市，知道现在的环境下，阻挡开发商降价是不行的，挡不住，更不能挡。

卖房回款几乎成了房企唯一的资金来源。不降价卖房，哪来的钱给建筑工人发工资，哪来的钱去保交楼，哪来的钱维持运营？

更别说拿地了。